APLICACIÓN DEL EMBARGO INMOBILIARIO DE LA LEY 189-11 SOBRE EL DESARROLLO DEL MERCADO HIPOTECARIO Y EL FIDEICOMISO EN LA REPÚBLICA DOMINICANA.
Por: Arlin Espinal Gómez
La Ley 189-11 sobre el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana, surge con la finalidad de impulsar el crecimiento de múltiples sectores del país, especialmente el sector construcción, económico y financiero, incorporando al ordenamiento jurídico dominicano la figura del fideicomiso, así como otros nuevos instrumentos de valores.
Con la promulgación de esta ley, el Estado dominicano sienta las bases para incentivar proyectos habitacionales de bajo costos mediante la participación del sector privado y la utilización de los fondos de pensiones creados por la Ley de Seguridad Social, al tiempo que fomenta el ahorro en la población para la obtención de su primera vivienda, en aras de proveer a miles de familias el acceso a una vivienda digna y así aportar soluciones a uno de los problemas sociales de mayor relevancia que afecta a la sociedad dominicana, el déficit habitacional.
De la mano con estas innovaciones, a fin de reducir los riesgos y garantizar los créditos otorgados por las instituciones de intermediación financiera, la ley consagra en sus artículos del 149 al 171 un procedimiento especial de ejecución inmobiliaria para acreedores hipotecarios.
A pesar de que la ley 189-11, en el artículo 149, establece que respecto a este tipo de ejecución inmobiliaria “podrán optar cualesquiera tipos de acreedores hipotecarios, […] sin importar el tipo de la acreencia garantizada”, el referido embargo abreviado ha generado mucha controversia en el ámbito jurídico, específicamente sobre la cuestión de si exclusivamente pueden beneficiarse de este procedimiento expedito y sumario, los acreedores cuyos créditos provengan de una fiducia, o si, por el contrario, puede ser utilizado por todo acreedor hipotecario sin importar la naturaleza del crédito que origine la ejecución inmobiliaria.
A propósito de la referida polémica en cuanto a la aplicación de esta ley, es menester destacar que la postura formalista es la que sostiene la tesis de que se trata de una ley especial que beneficia a un sector específico y, por ende, los artículos que consagran la ejecución inmobiliaria deben ser interpretados en armonía con el objetivo principal del legislador, que es incentivar el mercado hipotecario de viviendas económicas a través del fideicomiso. Por lo que, todo crédito cuya génesis no sea el negocio de la fiducia, no está amparado por el procedimiento abreviado consagrado en esta ley.
Al respecto, la Tercera Sala de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Judicial de Santiago, con motivo de una demanda incidental en nulidad de embargo inmobiliario, ha juzgado que una entidad financiera puede utilizar este procedimiento de embargo abreviado, siempre y cuando “sea autorizada por la Superintendencia de Bancos para realizar este tipo de contratos; el contrato debe ser realizado al amparo de la referida ley y el objeto del contrato debe ser para la adquisición de viviendas de bajo costo, con fondos destinados a esos fines, de conformidad con el espíritu de la ley, pues en caso contrario, dicha entidad financiera deberá llevar su procedimiento de embargo inmobiliario al amparo de la Ley 6186 sobre Fomento Agrícola, de fecha 12 de febrero del año 1963 …”.1.-
Contrario a lo expuesto, se encuentra la posición extensiva, según la cual el referido procedimiento de embargo abreviado es aplicable a la ejecución de cualquier hipoteca convencional, indistintamente del crédito que origine la misma, toda vez que, el espíritu legislativo de la referida normativa legal es, precisamente, crear herramientas que faciliten el desarrollo del mercado hipotecario, así como también, simplificar los procedimientos de ejecución inmobiliaria. Por consiguiente, todo lo que contribuya a la dinamización del mercado hipotecario y de valores se encuentra dentro del ámbito de aplicación de dicha ley, sin importar que verse sobre un fideicomiso o no.
En vista del debate y de la confusión que han creado los artículos sobre el procedimiento de ejecución abreviado, la Suprema Corte de Justicia, como era de esperarse, con miras a solucionar, de una vez y por todas, la ambigüedad en la redacción de los artículos del 149 al 172 de la ley, se pronunció al respecto concluyendo que “… el procedimiento especial de ejecución inmobiliaria puede ser utilizado por todo acreedor que haya constituido una hipoteca convencional, indistintamente del tipo o naturaleza de la acreencia garantizada, y ha de ser aplicado en todos los embargos inmobiliarios que se instrumenten a causa de la ejecución de una hipoteca convencional”.2.-
Si bien es cierto que la anterior motivación fue muy genérica, pues la Suprema Corte de Justicia apenas transcribió los artículos 149 y 150, y se basó, como sostiene la Primera Sala, en el mandato expreso de los citados artículos de la normativa legal, no menos cierto es que saludamos dicha decisión por desvelar el sentido exacto y cabal de esta norma jurídica, primordialmente por proveer al ordenamiento jurídico dominicano de la solución más justa y adecuada a la realidad social, preservando incalculables derechos y garantías que consolidan nuestro Estado Democrático.
1.- Sentencia Civil núm. 367-2018- SINC-00017, de fecha 16 de marzo de 2018, emitida por la Tercera Sala de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Judicial de Santiago. Pág. Núm. 15.
2.- Sentencia número 1226, de fecha 28 de junio de 2017, emitida por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia. http://poderjudicial.gob.do/Reportepdf/reporte2011-5038.pdf